政策的空间

这个空间，链家研究院院长杨现领已有预测。他在2016年底发布的行业研究报告中提及，2020年和2025年，中国房产租赁市场的租金规模分别约为1.6万亿元和2.9万亿元，而到了2030年将会超过4万亿元。

这样的积累和发展要从2010年开始。

当年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中，要求“调整住房供应结构”“房价过高、上涨过快的地区，要大幅增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”。

而后，公寓市场开始蠢蠢欲动。魔方公寓、You+、未来域、优客逸家等企业开始盯住中低端公寓，专门针对青年流动人群。随后一年，链家公司的自如也开始正式启动。在2013年，魔方公寓获得了A轮投资，数目达数千万美元。

李海波在2012年来到北京，刚毕业的他在丰台挑中自如的出租房，一两千元的租金和整洁的房间让他觉得是合适的。毕竟，离公司不远，也省去了自己鉴定房东的麻烦。他在那个房子里一住三年，直到公司搬迁。

2016年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在习惯下认定了自如。长租公寓企业也开始转向运营。据公开数据，这时的公寓企业已经超过千家，有17家品牌拿到了资本的投资，另一方面，国企开发商开始试水租赁市场，长租公寓的格局发生转变。

“一线城市处在调控的状态。”国务院发展研究中心研究员刘卫民称，“也就是，限购、限贷之下，二手房业务不是特别好做，也会加强对租赁业务的投入。”

万科、龙湖、复星、旭辉等房企的入局让这两年的长租市场进入迅速增长阶段。根据易居中国旗下房地产研究机构克而瑞的数据，有三分之一规模排名前30的房企已经展开了相关业务。

集中式长租公寓就开始于万科集团。在《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》中写到，公司的长租公寓业务由2014年启动，目前累计服务租客超过10万人。“泊寓”长租公寓品牌，就是其在三千亿元规模中推出的一个极小板块。

而后，龙湖地产成立了创新事业部来分管长租公寓等新版块，推出了“冠寓”品牌。复星则跟途家和未来域合作，世茂房产找上了恺信亚洲，旭辉则联合了华东师范大学。

它们和自如、蛋壳、我爱我家等分散式长租不同是，有自己的整栋房源和物业。“就像批发和零售的价格相比，可以想到还是有一定优势。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰对记者说。

目前，旭辉签约的房源将近4万间。高杰坦率地说，此前他们商议了目前的三个目标是，速度、效率和效益，“但现阶段主要的目标还是发展速度，效益和效率就会放在二三位。而对于速度，也就是在房源争抢上发力，会有增长较大的目标，大概增速在每年50%。(我们给房主的)租金确实是拿到房源的优势。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到，长租公寓通常会通过改造旧物业、收购私人物业进行专业化运营和通过土地开发过程中设定条件来进行项目开发这三种方式来获取房源。

其中，土地的高价是胡景晖一直认为的房租涨价核心原因。